등기부등본 보는 법, 전월세 계약 전에 꼭 확인할 3가지

전세든 월세든 계약서에 도장을 찍는 순간 큰 돈이 오가게 돼요. 그 전에 이 집의 소유자와 빚을 확인하는 가장 기본 서류가 등기부등본이에요.

2026년 10월 기준으로 처음 보는 분도 따라 할 수 있게, 읽는 순서와 확인 포인트만 간단히 정리했어요.

등기부등본, 계약 전에 먼저 보는 이유

계약서만으로는 알 수 없는 정보

계약서에는 집주인이 말한 내용만 적혀 있어요. 실제 소유자가 누구인지, 집에 대출이 얼마나 걸려 있는지는 등기부등본에서만 확인할 수 있어요.

중개인이 보여주는 사본보다 내가 직접 뗀 최신 기록을 보는 것이 안전해요.

인터넷등기소에서 바로 열람

등기부등본은 인터넷등기소에서 열람할 수 있어요. 단순 확인용이라면 열람이 발급보다 저렴하다고 안내돼요.

주소를 입력하고 부동산 구분을 고른 뒤, 기록 상태는 현행과 폐쇄를 함께 보는 방식이 과거 기록까지 확인하기 좋아요.

등기부등본 세 칸, 이렇게 읽어요

표제부는 집의 신분증

표제부에는 주소와 면적, 층수, 용도가 적혀 있어요. 계약하려는 집과 일치하는지 가장 먼저 확인하세요.

갑구는 소유자 확인 칸

갑구에서 현재 소유자를 찾아 계약서의 임대인과 같은 사람인지 비교하세요. 압류, 가압류, 가처분 같은 단어가 보이면 한 번 더 확인해야 해요.

을구는 빚의 크기 확인 칸

을구에는 근저당권 같은 대출 기록이 나와요. 채권최고액이 크면 그만큼 내 보증금이 뒤로 밀릴 수 있다는 뜻이에요.

 

등기부등본 위험 신호 표와 열람 순서 보러 가기

 

빚이 많은 집을 가려내는 기준

대출과 보증금 합계 비교

집주인의 대출(채권최고액)과 세입자 전체 보증금을 합친 금액을 집 시세와 비교해 보세요. 이 합계가 시세에 가까울수록 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요.

정해진 법적 기준은 아니라서 참고용으로만 쓰세요.

계약 직전, 한 번 더 열람

등기부등본은 계약 후에도 바뀔 수 있어요. 계약 당일과 잔금을 치르기 직전에 다시 열람해서 새로 생긴 기록이 없는지 확인하세요.

정리하면

표제부로 집을 확인하고, 갑구로 소유자를, 을구로 빚을 확인하는 순서만 기억하면 돼요.

개인 상황마다 판단이 다를 수 있으니, 애매한 부분은 공인중개사나 전문가와 함께 확인하세요.